中新網(wǎng)2月20日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)好消息：只需2.6萬元，能在北京“買房”。

　　壞消息：只能買2%。

　　購買房產(chǎn)，大家都會默認(rèn)以“套”起賣。但近日，北京一處商品房2%份額的拍賣信息引發(fā)關(guān)注。按份額出售的房屋是怎么回事？能住進(jìn)去嗎？

　　圖片來源：阿里資產(chǎn)官網(wǎng)。

　　只賣2%的房產(chǎn)

　　據(jù)阿里資產(chǎn)·司法平臺顯示的信息，北京市門頭溝區(qū)東老店5號樓5層503號(2%份額)在幾天前結(jié)束了拍賣，最終以26166.6元的價格被拍下。

　　從圖片看，這一房產(chǎn)可謂是典型的“老破小”。拍賣信息顯示其建筑面積為59.11平方米，規(guī)劃用途住宅。按照2%的份額計算是1.1822平方米，若以面積體現(xiàn)比例，大概就是客廳茶幾大小。

　　拍賣信息還顯示，這套房產(chǎn)2%的份額已經(jīng)被多次拍賣。例如在2023年10月17日的一拍中，有買家以32708.24元的價格將其拍下；但隨后于2023年10月30日確定交易未履行。

　　19日，中新財經(jīng)記者多次致電資產(chǎn)處置單位北京市平谷區(qū)人民法院，均未能接通。

　　其相關(guān)工作人員此前回應(yīng)媒體稱：2%的份額沒有對房子的絕對使用權(quán)，但在房本上會有所體現(xiàn)。如果搬不進(jìn)去，可以起訴擁有98%份額的人，要求把那部分權(quán)益以現(xiàn)金的形式補(bǔ)上，但這得另訴。

　　該套房產(chǎn)的歷史拍賣信息截圖。

　　權(quán)益如何分配？

　　“部分份額”產(chǎn)權(quán)的房子此前是否在拍賣市場出現(xiàn)過？中新財經(jīng)在上述法拍平臺搜索“份額”等關(guān)聯(lián)詞發(fā)現(xiàn)，可搜到二百余條相關(guān)信息，其中不乏“二十四分之二十二”這類非常細(xì)致的份額比例。

　　其中，一則“北京市海淀區(qū)永泰園16號樓21層2104的50%份額”的拍賣曾在2022年引發(fā)一定程度的討論，當(dāng)時的信息顯示，2個報名的競買人都不是優(yōu)先購買人和所有人。

　　“房屋按份額出售在國內(nèi)比較罕見，尤其是在北京這樣的一線城市。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師對中新財經(jīng)表示，但在一些特殊情況下，比如房屋共有人之間因?yàn)槔^承、離婚或其它原因無法達(dá)成一致意見時，可能會出現(xiàn)按份額出售房產(chǎn)的情況。

　　對于這2%的份額可以帶來多少權(quán)益的問題，王玉臣解釋稱，擁有房屋2%的份額意味著在法律上擁有該房產(chǎn)2%的所有權(quán)，通常包括了使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)和繼承權(quán)。

　　“但這些權(quán)利的行使通常受到其他共有人的權(quán)利和利益的限制，尤其是比例還如此低的情況下，比如可能無法單獨(dú)決定對房產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的改造或出售。”王玉臣說。

　　有網(wǎng)友猜測，購房者是否可能有落戶、學(xué)區(qū)房學(xué)位等的考慮？

　　長期關(guān)注購房圈的“拆哥房產(chǎn)”對中新財經(jīng)記者表示：“假設(shè)在熱點(diǎn)學(xué)區(qū)擁有1%的產(chǎn)權(quán)，大概率是落不了戶、上不了學(xué)的；不過在部分地區(qū)是可以入學(xué)、但順位在后的。”

　　那么購房者是否真的可以住在房間里？“拆哥”認(rèn)為這沒有定論，需要和擁有98%份額的人進(jìn)行協(xié)商，因?yàn)閮蓚€人都是這個房子的“股東”。

　　“一般情況下是以三分之二為判斷標(biāo)準(zhǔn)，也就是說產(chǎn)權(quán)比例占到67%以上，誰就有優(yōu)先權(quán)住在這里。此外如果這個房子出租，按理說租金也要以比例分配。”他還表示，這2%的份額也可以單獨(dú)流通，即這套房子在進(jìn)行第二次出售的時候，不一定要協(xié)商一致。

　　圖片來源：阿里資產(chǎn)官網(wǎng)。

　　是否存在風(fēng)險？

　　“我認(rèn)為這并不等同于在北京‘買房’，因?yàn)椴]有獲得房產(chǎn)的完整使用權(quán)，生活上的實(shí)際利用價值非常有限。”王玉臣認(rèn)為，按份額購買房產(chǎn)在法律上是允許的，但在實(shí)際生活中可能會帶來一系列的復(fù)雜問題，特別是在與共有人的關(guān)系處理上。

　　“后續(xù)如果出現(xiàn)糾紛，比如共有人之間對房產(chǎn)的使用、改造或出售等問題無法達(dá)成一致，可能需要通過訴訟等法律途徑解決。在這種情況下，相對省心的做法就是某一方以市場價贖回其他共有人的份額。”王玉臣說，買家應(yīng)當(dāng)充分評估可能的風(fēng)險和后續(xù)可能出現(xiàn)的問題。

　　法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。自2017年線上法拍交易起步后，法拍房成交數(shù)量連年上升。中指研究院發(fā)布的《2023年全國法拍市場監(jiān)測報告》顯示，2023年，全國法拍房掛拍總量達(dá)到79.6萬套。

　　其中，也有不少“奇葩”的法拍房出現(xiàn)，比如一套房子6本證、一套房產(chǎn)有2個“業(yè)主”、制造“1元成交”的撿漏噱頭等。業(yè)內(nèi)人士也對法拍房常遇見的房屋權(quán)屬、相關(guān)稅費(fèi)以及騰房等風(fēng)險進(jìn)行提醒。

　　“對掛牌的房產(chǎn)信息一定要認(rèn)真仔細(xì)查看，也要和負(fù)責(zé)拍賣的法官和人員充分溝通，戶口等問題要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)，并且現(xiàn)場對房產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和了解。”王玉臣提醒，還可以通過中國裁判文書網(wǎng)和最高院的執(zhí)行信息網(wǎng)查詢原房主的相關(guān)裁判文書和執(zhí)行信息，以及是否有關(guān)于這個房子的糾紛或者其它問題。(完)