譚浩俊

　　近段時(shí)間，陜西西安、湖南長(zhǎng)沙、廣東東莞、江西九江等地先后出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，加強(qiáng)預(yù)售資金流向透明度，進(jìn)一步壓實(shí)開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)和銀行三方的主體責(zé)任。如九江市住建局公示了中心城區(qū)85個(gè)在售樓盤(pán)139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并提示購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)注意核實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息；長(zhǎng)江市對(duì)預(yù)售資金流向進(jìn)行全程監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍薄?/p>

　　對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，有關(guān)方面本是有明確要求的。1月29日，住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》明確指出，監(jiān)管額度內(nèi)的資金必須專款專用，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。要求監(jiān)管部門(mén)需按工程進(jìn)度及時(shí)撥付資金，首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成。對(duì)金融機(jī)構(gòu)也有明確要求，如果銀行擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金，需負(fù)責(zé)追回資金，無(wú)法追回的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　但從實(shí)際情況看，一些地方?jīng)]有真正把預(yù)售資金監(jiān)管好。近段時(shí)間以來(lái)，部分樓盤(pán)因延期交付引發(fā)的問(wèn)題被廣泛關(guān)注，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管、銀行放貸政策一再被提及。我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款必須要遵守《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的規(guī)定。該《通知》第四條規(guī)定，“為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。”這也意味著，銀行必須在樓盤(pán)封頂后才可以放貸。然而，有些銀行為了搶占市場(chǎng)份額，放寬了對(duì)開(kāi)發(fā)商的各種限制，一定程度上助長(zhǎng)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向，導(dǎo)致?tīng)€尾樓情況發(fā)生。

　　“保交樓”是穩(wěn)民生的前提，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，“保交樓”、穩(wěn)民生。其實(shí)，如果預(yù)售資金監(jiān)管得好，至少可以通過(guò)預(yù)售資金的撥付避免因開(kāi)發(fā)商資金斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾情況。這也是地方進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要原因。有關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格按照相關(guān)制度執(zhí)行監(jiān)管，避免個(gè)別開(kāi)發(fā)商與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙，通過(guò)開(kāi)具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售監(jiān)管資金。

　　加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，決不能被開(kāi)發(fā)商牽著鼻子走。對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，必須說(shuō)到做到，并切實(shí)做好。九江市提出的公示商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并提示購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)注意核實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息的做法，很有新意，其他地方應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)借鑒。當(dāng)預(yù)售資金公開(kāi)透明并接受輿論和公眾、特別是購(gòu)房者的監(jiān)督，才能壓實(shí)開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)和銀行的主體責(zé)任，既防止開(kāi)發(fā)商弄虛作假，又能避免監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行有為開(kāi)發(fā)商私開(kāi)綠燈、私設(shè)渠道的問(wèn)題。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者可以以監(jiān)督者的身份要求監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行等將資金歸位，否則就能依法追究相關(guān)方的責(zé)任。

　　近年來(lái)，商品房預(yù)售制已受到不小的詬病，在此背景下，如果再出現(xiàn)預(yù)售資金被挪用、濫用、亂支等問(wèn)題，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)不利影響。只有認(rèn)真研究解決預(yù)售資金監(jiān)管等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，才能有效興利除弊，從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。